Минстрой планирует создать государственную информационную систему, в которой арендодатели жилья и машиномест будут регистрировать договоры о сдаче внаем своей недвижимости. Ведомство предлагает законодательно закрепить обязанность арендодателей в течение 30 дней после заключения договора размещать информацию в ГИС. Через нее также будут идти расчеты. За попытку скрыть от государства арендную сделку или занижение ее стоимости владельца недвижимости ждет штраф до 5 тыс. рублей, если это физическое лицо, и до 50 тыс., если юридическое. В ведомстве считают, что такая система поможет защитить стороны договора и выведет рынок аренды из тени.
Давно понятно, что рано или поздно проблему «серой» аренды жилья будут решать, хотя сейчас ее масштаб уже не так велик, как раньше. На примере своих доверителей могу сказать, что многие из тех, кто легально сдают квартиры, регистрируются либо как самозанятые, либо как индивидуальные предприниматели. Сознательные граждане в основном встречаются среди тех, кто сдают недвижимость по весьма высоким ценам. То есть они особенно заинтересованы защитить свои интересы — арендаторы бывают разные. Поэтому идея создания специальной государственной информсистемы, где будут регистрироваться договоры аренды, вполне логична. Хоть нововведение и вызовет некоторое повышение стоимости съема недвижимости — это естественно, раз рынок «обеляется» и люди начнут платить налоги. Любой арендодатель постарается переложить финансовое бремя на арендатора.
Уточню — правильно говорить «договор коммерческого найма», потому что в соответствии с законом, если физическое лицо арендует квартиру для проживания, то это не аренда, а коммерческий наем жилья. Правила коммерческого найма регулируются Жилищным кодексом и другими нормативными актами. Если юридическое лицо арендует квартиру, например, для проживания своих сотрудников, тогда используется термин «аренда», как и применительно к нежилым помещениям.
С тем, какова цель инициативы, всё понятно. Но возникает вопрос с законодательной точки зрения. Ни в одном из наших законов не прописано, что договоры найма или аренды жилых помещений подлежат какой-либо государственной регистрации. Если договор подписан сторонами, он автоматически считается действующим, уведомлять государство не требуется. (Другой вопрос — насколько правильно он составлен, настолько хорошо он будет защищать арендодателя и арендатора.)
Следовательно, проект закона о создании ГИС должен содержать поправки в ряд нормативных актов. Регистрация договоров в ГИС станет действительно государственной регистрацией документов аренды и найма? В силу чего она будет обязательной? Я думаю, что введение подобного механизма регулирования аренды недвижимости повлечет за собой большие изменения в нормативных актах, включая Гражданский и Жилищный кодексы, а если речь идет о штрафах, то и в КоАП.
Интерес государства понятен — оно хочет собирать налоги с доходов арендодателей, на что имеет полное право. Но мне как практикующему адвокату хотелось бы, чтобы государство, создавая эту систему, помимо налогов думало о решении и других проблем в сфере недвижимости. Например, проблеме хостелов или «резиновых квартир», которые не совсем законно используются для массового проживания. Сможет ли ГИС бороться с подобной недобросовестной арендой? Или с рейдерскими захватами квартир людьми, которые формально числятся собственниками половины или меньше доли объекта недвижимости? Может быть, этот механизм в будущем получится использовать в качестве регулятора и этих проблем.
Есть еще вопросы, связанные с самоуправлением — начиная с жилищного и заканчивая территориальным, общественным. Возникают ли у зарегистрированных арендаторов права влиять на принятие решений, связанных с управлением жилым домом? Это довольно широкий и сложный круг вопросов, который в идеале ГИС может решить.
Если в будущем помимо регистрации государственная информационная система сможет предоставлять пользователям те же функции, что и коммерческие платформы для арендаторов и арендодателей, можно будет говорить о нарушении антимонопольного законодательства. Но не факт, что монополизация информационного пространства в этой сфере — однозначно плохо. Если этот механизм поможет решить проблемы, связанные с недобросовестными риелторами, арендодателями и арендаторами, то почему бы и нет.
Автор — председатель коллегии адвокатов «Власова и партнеры»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
